Раздел ипотеки при разводе

Итак, семейная лодка разбилась о быт, и развод выглядит единственным способом распутать клубок проблемных взаимоотношений. Но не все так просто как кажется – драматичность момента усугубляет ипотека. Супруги и рады бы отдохнуть друг от друга, но ипотечный кредит связал их крепче, чем венчальный обряд. И самое неприятное то, что полюбовно вопрос вряд ли решится. Ведь ипотека – это «любовный» треугольник, где третьей стороной выступает банк – организация, лишенная эмоций и ориентированная исключительно на практичность.

В такой ситуации у пока еще супругов сразу возникает множеством вопросов. Как делится ипотека при разводе? Причем, каждый частный случай имеет массу особенностей. И стоит заметить, что на данный момент в российской судебной практике не существует прецедентов, на которые судьям можно ориентироваться при принятии решений в однотипных ситуациях. Даже сходные случаи могут иметь совершенно различный вердикт, у разных служителей фемиды.

При рассмотрении дел о разводе, когда необходим раздел ипотеки при разводе, очень часто бывают ущемлены интересы либо одного из супругов, либо банка-кредитора. Найти золотую середину в таких спорах крайне непросто. В результате, когда банк решает отобрать залоговое жилье, по которому перестали выплачивать кредит, оказывается, что на основании судебного решения оно уже не принадлежит заемщику. С другой стороны, можно понять и заемщика – его лишили квартиры, но на нем повис долг, который нужно выплачивать еще лет двадцать.

Именно поэтому в конце марта отдельные депутаты Госдумы инициировали внесение поправок в Семейный кодекс. Суть предлагаемых изменений в законодательство состоит в том, чтобы банк , выдавший ипотечный кредит, всегда участвовал третьей стороной в бракоразводном процессе.

Но стоит заметить что, пока депутаты будут рассматривать предложения, спорить и принимать поправки (а это процесс достаточно длительный, если только банки не выступят в качестве лобби), в стране продолжают принимать решения на основе действующего законодательства. При разводах, где фигурирует ипотека, судьи и адвокаты оперируют несколькими основными документами: Гражданским и Семейным кодексами, Законом «Об ипотеке» и, собственно, самим ипотечным договором, который защищен законодательно.

Выясним, как делится ипотека при разводе на практике.

Всё мы делим пополам!

Принцип «пятьдесят на пятьдесят» заложен в Семейном кодексе. А Федеральный Закон «Об ипотеке» подтверждает, что жилье, приобретенное во время брака посредством ипотечного кредитования, считается совместно нажитым имуществом. При этом не имеет значения, на кого из супругов оформлялся кредит.

Теоретически, то есть по закону, раздел ипотеки при разводе осуществляется пополам. Но имущество находится в залоге у банка, и никакие юридические действия с жильем произвести невозможно. Если раздел произошел без участия банка (случай, надо признаться, не частый, но все же встречающийся), то супруги могут договориться и продолжать гасить кредит (еще пару десятков лет). Выглядит такое соглашение, согласитесь, эфемерно. Поэтому можно обратиться напрямую в банк с просьбой дать согласие на продажу квартиры.

Действия банка предугадать достаточно сложно. Учреждение может пойти двумя путями – согласиться на продажу или же потребовать досрочного погашения ипотеки, сославшись на то, что развод нарушает условия кредитного договора.

Поэтому при судебном разбирательстве лучше все же проинформировать банк , поскольку все проблемные моменты можно утрясти еще в суде. Более того, судья может принудить банк выполнить операции с залоговым имуществом, которые устраивают именно вас. Например, продать квартиру, либо переоформить договор ипотеки на кого-то одного.

Как продать ипотеку

Нередко банк сам готов идти на продажу ипотечной квартиры. Логика здесь проста – лучше мы потеряем на процентах, но гарантированно вернем основной долг. Тогда супругам необходимо будет найти покупателя, который сначала компенсирует банку сумму вашего долга по кредиту, а потом подождет, пока пройдут все процедуры по снятию обременения с недвижимости и вступления продавцов в право собственности.

Естественно, для покупателя это лишняя головная боль. Во-первых, возрастают риски, а во-вторых, затягивается время. Выход один — заинтересовать покупателя, снижая цену на саму квартиру.

Самостоятельный поиск таких покупателей – дело непростое, поэтому рекомендуется обратиться в риэлтерское агентство, которое специализируется на подобных сделках. Денежную разницу, оставшуюся после продажи квартиры и погашения кредита, супруги получают на руки и могут поделить пополам (ну, или как договорятся между собой).

Продажей квартиры может заняться и банк , выставив жилье на торги, но как показывает практика, такой вариант не самый лучший. Тут цена всегда оказывается ощутимо ниже рыночной. Вдобавок, за счет вырученных денег придется покрыть и расходы на организацию аукциона.

Когда банк не лыком шит

Сегодня банковские учреждения уже приобрели солидный опыт в ипотечных спорах, что касается и ипотеки при разводе. Поэтому при оформлении ипотечного кредита стараются сделать супругов созаемщиками. Часто это выгодно и самим семейным парам – таким образом можно рассчитывать на более высокую сумму кредита.

Вот только сейчас в ипотечном договоре можно увидеть пункт: «При расторжении брака между созаемщиками условия данного договора не изменяются». Банку подобный вариант — как дополнительная страховка: если возникнет бракоразводный процесс и один из супругов откажется платить, то финансовая ответственность полностью ляжет на другого. А там, кто прав, кто виноват, пусть решают муж и жена хоть на семейном совете, хоть в судебном порядке. Банковским служащим до этого не будет никакого дела.

Частный случай

Для ясности картины рассмотрим конкретный пример. Семья оформила ипотечный кредит на однокомнатную квартиру. Сумма кредита оказалась относительно невелика, поэтому заемщиком выступил только муж. Через пару лет встал вопрос о разводе. Как делится ипотека при разводе в таком случае?

В соответствии с российским законодательством, данная «однушка» — совместно нажитое имущество. Значит, жилье должно быть разделено пополам между супругами. Но тут важна и позиция банка-кредитора.

Разделить на практике однокомнатную квартиру возможности не представляется – каждый из супругов вправе рассчитывать только на долю жилплощади. Но доля собственности, согласно ФЗ «Об ипотеке», не может выступать в качестве залога. И если банк не согласится переоформить ипотечный договор, то вся ответственность по погашению кредита ложится на мужа, как единственного заемщика (неважно, будет он там жить или нет). Но, в то же время, у мужа появляется законное право требовать от жены компенсации платежей по ипотеке в размере полученной на квартиру доли.

Банк – «кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц» (выдержка из Федерального закона №395-1 «О банках и банковской деятельности»). Для ипотечника важно, кто и на каких условиях его прокредитует ((мы часто встречали операторов на рынке, которые, не являясь банками, выдавали ипотечные кредиты). Поэтому не так важно, где получить кредит, важно, на каких условиях он выдан (например, каковы требования к недвижимости) и каковы первоначальный взнос и итоговая переплата. При этом стоит опасаться разного рода потребительских кооперативов и касс взаимопомощи (практика показывает, что любая даже самая кабальная ипотека лучше (дешевле) в несколько раз, чем эти формы кредитования, поэтому настоятельно не рекомендуем обращаться в любые компании-кооператива).

Подводные камни раздела имущества

Довольно часто в современном обществе супруги, официально зарегистрировавшие брак, принимают решение расстаться. Развод – это не только юридический процесс, но и эмоциональный. В этот момент супруги сталкиваются с довольно большим количеством проблем, с которыми им необходимо разобраться. Одной из задач, которую нужно решить, — это раздел имущества.

Практически каждый человек знает, что при разводе совместно нажитое имущество делится в равных долях между супругами, если они не заключили до или в период совместного проживания брачный договор. Но есть случаи, когда данная норма имеет исключения. Любое имущество, приобретенное каким-либо способом одним из супругов до брака, является собственностью этого супруга после развода. К таким способам могут относиться следующие юридические сделки:

  • наследование;
  • дарение;
  • иные безвозмездные сделки.

Бывают случаи, когда имущество, полученное до брака, реализуется в период совместного проживания. Приведем некоторые примеры таких ситуаций.

1. Один из супругов получил по дарственной или наследству квартиру. В период брака он ее продает, а на полученные денежные средства приобретает другую квартиру. При разводе новая квартира будет являться собственностью этого супруга при условии, что юридически она оформлена на него.

2.Один из будущих супругов приобрел автомобиль до брака. Допустим, что его стоимость составляла 800 тыс.рублей. В период совместного проживания в семье было принято решение, что нужно купить дом, но денежных средств в размере 800 тыс. рублей не хватает. Супруги продают автомобиль и вкладывают его в строительство дома. Спустя какое-то время они решают развестись. В данном случае при разделе дома при требовании одной из сторон недвижимость поделят не в равных долях, а соответственно вложенным средствам.

Нужно учитывать, что при таких ситуациях одному из супругов необходимо доказать суду, что вложенные средства в недвижимость во время брака были взяты из средств, изъятых из имущества, приобретенного до брака.

Также есть некоторые нюансы при разделе автомобиля. В период развода большинство супругов находятся в ссоре. Машина оформлена на одного супруга, документы находятся у него. Собственник может быстро переоформить на другое лицо или продать этот автомобиль, а вырученные денежные средства присвоить себе. В данном случае другая сторона не может претендовать хотя бы на половину стоимости машины. Чтобы этого не произошло, другому супругу необходимо обратиться к квалифицированному юристу. Он подаст иск об аресте транспортного средства или запрете на отчуждение авто.

Если супруги до расторжения брака уже жили отдельно, то об этом факте стоит сообщать суду. Так как данное обстоятельство будет влиять на окончательное решение суда при разделе имущества.

Кроме квартир, домов, автомобилей и другой недвижимости, супруги могут делить имущественные права, долги и доходы. Ниже приведем примеры.

1.Долги, появившиеся во время брака: займы у родственников, знакомых, банковские займы (кредиты, ссуды). Эти обязательства также можно разделить по решению суда. Например, можно распределить оплату как основного долга, так и процентов. При имеющейся доказательной базе один из супругов может потребовать возмещения или полной уплаты оставшейся суммы займа, если во время совместного проживания кредит им погашался самостоятельно.

2. Раздел ипотеки. В данном случае возникает случай двойного раздела. Значительную роль в решение суда будет играть точка зрения кредитора, т.е. банка. Так как супруги делят имущество, находящееся в залоге. Также супруги должны предоставить данные о своей платежеспособности.

Рекомендации лицам, находящимся в процессе расторжения брака

  • Необходимо сделать и хранить копии всех документов на движимое и недвижимое имущество, долги, ссуды, кредиты, права и т.д.
  • Расписки сохранять не меньше 3-х лет, т.к срок исковой давности составляет три года. Т.е. в течение этого периода после развода бывший супруг может потребовать часть имущества, приобретенного во время совместного проживания.
  • Необходимо требовать у банка или другого кредитора справку о том, что долг погашен. Этот документ может помочь не только при расторжении брака, но и обезопасит от проблем с кредитором.
  • По соглашению сторон можно подписать брачный контракт.

Исходя из вышеизложенного, при приобретении какого-либо имущества во время брака необходимо консультироваться с юристами, которые оформят документы грамотно и помогут провести сделку.

Развод для ипотечников

Но иногда обстоятельства складываются так, что супруги, взявшие совместную ипотеку, расстаются. Развод и раздел имущества — это всегда стресс, сложности и непредвиденные подводные камни. Бывают ситуации, когда ипотека взята одним из супругов еще до брака, но второй принимал финансовое участие в выплатах по кредиту. Это значит, что второй супруг имеет право претендовать на долю в собственности либо на компенсацию половины платежей в браке. Ипотека до брака при разводе нередко приводит бывших мужа и жену в суд, где одному из них приходится доказывать свою причастность к недвижимости с помощью выписок с банковских счетов и других документов. Та же ситуация может возникнуть, если брак являлся гражданским — без неопровержимых доказательств материального участия один из супругов может остаться ни с чем.

Мы делили апельсин, много нас…

Существует ряд типовых ситуаций, которые демонстрируют, как делится ипотека при разводе супругов. При этом каждый случай расторжения брака имеет свои нюансы и особенности, поэтому без помощи специалистов обойтись вряд ли удастся.

Не все аспекты раздела ипотечного имущества четко прописаны в российском законодательстве.

Это порой порождает ряд сложностей, когда приходится делить долг по ипотеке. Существуют три правила, которые являются непреложными для ипотеки после развода:

  • в случае развода при необходимости поделить ипотеку не имеет значения, кто является основным заемщиком по кредиту;
  • ипотечное жилье является совместно нажитым имуществом;
  • имущество при разводе делится между супругами в равных долях, если нет брачного договора, устанавливающего другой порядок раздела имущества.

Как разделить ипотеку при разводе, бывшие члены семьи решают сами. Законный и очень действенный способ предотвратить спорную ситуацию при разделе имущества — заключение брачного контракта с учетом всех особенностей долевой собственности. В России данный способ не пользуется популярностью — и напрасно. Заключение брачного договора вовсе не означает, что супруги не планируют долго прожить в браке. Это лишь дополнительная мера предосторожности, которая особенно актуальна, если вы берете совместную ипотеку. Некоторые банки обязывают супругов заключать брачный договор, и эта практика очень полезна для предупреждения конфликтных и спорных ситуаций.

Очень распространены ипотечные соглашения, которые делают обоих супругов созаемщиками по кредиту.

В договор с банком также может быть включен пункт, гласящий, что развод не влияет на условия ипотечного кредита.

В таком случае если один из супругов (уже бывших) откажется платить, груз ответственности перейдет ко второму супругу. Но это же может означать, что неплательщик все равно будет являться собственником доли ипотечной недвижимости.

Как делить ипотеку при разводе? Есть несколько наиболее часто встречающихся сценариев развития событий при разделе ипотечного имущества:

  • один супруг может выйти из ипотеки, а второй получит и право собственности на жилье, и долговые обязательства по кредиту;
  • можно взять два новых ипотечных кредита на отдельное жилье для каждого супруга созаемщика взамен совместной квартиры;
  • отказ от ипотеки, продажа ипотечного жилья под контролем банка, раздел оставшихся после уплаты долга денег между супругами.

Последний вариант может быть инициирован банком, если платежи по ипотеке не приходят или просрочены в течение трех месяцев. Также такое развитие событий наиболее вероятно при трехкратной просрочке по жилищному кредиту в течение года. В любом случае оптимальный вариант при разделе ипотеки — прийти к мировому соглашению о разделе имущества еще до того, как в дело вмешаются юристы.

Квартира одному, другому компенсация

При обоюдном согласии сторон возможен вывод созаемщика и переоформление ипотеки при разводе на одного из супругов.

Этот вариант особенно хорош, если бывшие муж и жена не желают иметь общую собственность вообще. Или когда один из них не уверен в надежности и платежеспособности другого и не желает нести полное бремя кредита, оставаясь всего лишь долевым собственником. Для реализации этого плана будущему единоличному собственнику потребуется:

  • официально подтвердить свой доход;
  • найти нового созаемщика или поручителя, если его личного дохода недостаточно для покрытия регулярных платежей;
  • договориться с бывшим совладельцем ипотечной недвижимости о размере отступных.

Величину компенсации второму супругу, который в течение определенного периода также участвовал в погашении долга по ипотеке, можно рассчитать самостоятельно. Самый простой вариант — отдать супругу созаемщику половину платежей за время совместной жизни. Возможно, у будущего единоличного владельца квартиры не получится выплатить всю сумму сразу. В таком случае можно договориться о рассрочке задолженности, составив соответствующее нотариальное соглашение. Также один из супругов может переоформить квартиру и выплаты по ней на себя, а другую часть совместно нажитого имущества (например, машину) получает второй супруг в обмен на свою долю.

При разводе ипотеку можно переоформить как на заемщика, так и на созаемщика.

Выплата ипотеки ложится на плечи единоличного собственника, второй супруг больше не имеет к ней отношения.

Один из супругов может взять на себя все обязательства по ипотеке.

Покупка отдельных квартир для бывших супругов

Так как отказаться от ипотеки для многих означает остаться без жилья, можно прибегнуть к другой схеме. Если каждый супруг готов и может платить и нуждается в жилье, имеет смысл подумать о разделении ипотеки после фактического развода.

Классический пример — приобретение двух однушек вместо одной общей двушки для каждого.

Если вы ломаете голову над тем, как разделить ипотеку при разводе и остаться с жильем, этот способ самый оптимальный. Однако такая схема требует от каждого из разводящихся следующих добродетелей:

  • стабильный официальный доход;
  • хорошая кредитная история;
  • наличие созаемщика или поручителя из людей с хорошей КИ (на всякий случай).

Таким образом, ипотека после развода у каждого будет своя, как и жилье. Но теперь для успеха предприятия каждому супругу в отдельности нужно будет получить одобрение от банка. В случае, если у одного из супругов подпорчена его личная кредитная история, могут возникнуть серьезные трудности с получением нового займа.

Плохая КИ может вызвать трудности при разделе ипотеки.

Ипотека, развод и дети

Как поступить, если у супругов не только совместная ипотека, но и дети? Этот случай наиболее сложный, ведь сразу возникают следующие вопросы:

  • с кем останется ребенок;
  • какую сумму алиментов будет выплачивать второй родитель;
  • куда прописать ребенка (для продажи ипотечного имущества все несовершеннолетние должны быть сняты с регистрации).

Поэтому все решения по ипотеке при разводе супругов с детьми принимаются в судебном порядке.

Но здесь опять вспоминается несовершенство правоприменительных мер в нашей стране. Однозначной схемы в этом случае нет в принципе, и прецеденты возникают самые разные. Однако, как и в предыдущих случаях, мировое соглашение, достигнутое супругами до судебного заседания, может стать хорошим подспорьем для смягчения неизбежного негатива. Нередко ипотека при разводе супругов с детьми заканчивается продажей кредитной недвижимости, но этот выход далеко не самый выгодный. Ведь супруги теряют все проценты и страховые выплаты, которые в течение длительного времени исправно выплачивались.

Куда идти за помощью

Иногда возникает вопрос, можно ли сдавать в аренду ипотечное жилье, нажитое супругами и находящееся в совместной собственности, чтобы платить кредит? Ответ однозначный — нельзя, так как это нарушает права банка, а квартира до момента погашения ипотеки находится под обременением.

Помните, что вы по договору несете ответственность за правдивость и своевременность данных о вашем финансовом состоянии.

И о распаде семьи банк знать должен в первую очередь.

Вы не можете самостоятельно решить, что делать с ипотекой при разводе? Стоит обратиться за помощью к специалистам. Кроме экономии времени это может помочь вам прийти к соглашению, которое устроит обе стороны и в финансовом, и в моральном смысле.

Если вы решили переоформить ипотеку на одного из супругов или разменять ипотечную двушку на две однушки, вам необходимы услуги ипотечного брокера.

Раздел ипотеки при разводе супругов требует от посредника не только наличия обширных связей с банками, но и соответствующего опыта. В Санкт-Петербурге подобные задачи с блеском решают специалисты из компании «Ипотекарь». Благодаря партнерским отношениям с крупными банками, в «Ипотекаре» вам предложат несколько вариантов, из которых вы сможете выбрать наиболее выгодный для вас. «Ипотекарь» — это:

  • личные эффективные связи с ведущими банками региона;
  • экономия на процентах по ипотеке;
  • оперативное оформление всех документов;
  • индивидуальный подход в каждой ситуации;
  • оплата услуг компании не авансом, а по факту заключения сделки.

Обращение в «Ипотекарь» будет полезно как тем, кто еще не принял окончательного решения о способе раздела ипотеки, так и тем, кто уже твердо знает, что с ней делать после развода.

Ипотека и развод: способы раздела недвижимости, подводные камни

Ипотека — один из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Нередко квартиры, купленные с использованием кредитных средств, становятся предметом раздела при разводе супругов. Никаких особых сложностей в таком разделе нет, однако следует учитывать ряд нюансов. Многое зависит от того, был ли зарегистрирован брак, на кого оформлена ипотека, а также чьи средства вносились при погашении кредита.

На недвижимость, приобретенную в кредит в период действия брака, распространяется режим совместной собственности. Супруги обычно являются созаемщиками, однако оформление ипотечного займа на одного из них ничего не меняет — регистрация имущества на одного супруга не лишает другого прав на него. Банки сейчас часто предусматривают в договоре пункт, который устанавливает, что расторжение созаемщиками брака ничего не меняет в условиях соглашения между ними и банком. Они также обязаны уведомить банк о разводе, так как это относится к обстоятельствам, меняющим их финансовое положение.

При разводе супруги не обязаны что-то менять в отношении квартиры — они могут договориться продолжать осуществлять совместные выплаты и впоследствии продать недвижимость. В период действия ипотечного кредита можно также произвести раздел квартиры и определить доли каждого из супругов — в таком случае они становятся самостоятельными заемщиками. Однако банк вправе отказать им в этом, если финансовое положение одного из супругов ухудшится и он не сможет осуществлять выплаты. Банк может потребовать и досрочного погашения кредита, чтобы минимизировать свои риски.

Вариант продолжения совместных выплат подходит далеко не всем, намного чаще супруги решают продать квартиру, еще находящуюся в залоге, и поделить средства. Для этого важно заручиться поддержкой банка, который должен дать согласие на проведение сделки. Чаще всего банки соглашаются на реализацию недвижимости, поскольку это позволяет снизить риск неисполнения кредитных обязательств.

Второй вариант — переоформить ипотеку на того супруга, который продолжит выплаты и останется единственным собственником квартиры. Другой супруг в этом случае имеет право на компенсацию соответственно внесенным совместно средствам. Следует помнить положение ст. 34 Семейного кодекса РФ, согласно которому право на общее имущество принадлежит также и тому супругу, который занимался домашним хозяйством, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Так что не получится в суде доказать, что платежи осуществлялись с зарплаты одного из супругов, а второй в это время не работал и никакого вклада не делал, поэтому прав на квартиру не имеет.

Намного сложнее обстоит дело, если ипотека оформлена лицами, у которых брак не зарегистрирован. В таком случае квартира чаще всего остается за тем лицом, на кого оформлялся кредит. Однако это не значит, что у другого нет никаких прав: подтверждение того, что платежи производились на общие средства, обеспечивает право на долю в имуществе соразмерно произведенным совместным выплатам. Доказать это на практике очень сложно, так что следует заранее сохранить квитанции, выписки со счета, чеки и т. д. Лучше всего при оформлении ипотеки до регистрации брака либо заключать письменное соглашение, либо выступать созаемщиками, чтобы избежать судебных тяжб в дальнейшем.

Также споры могут возникнуть, если ипотечный займ оформлен до брака и часть долга уже была погашена. В этом случае супруг также имеет право на долю в квартире, так как в период действия брака средства по умолчанию становятся общими. Этот факт не изменит и то, что супруг, на которого не оформлена ипотека, не был трудоустроен в период выплат. Суды чаще всего встают на сторону нетрудоустроенного супруга — обычно это женщины, в период брака занимавшиеся домашним хозяйством и воспитанием детей.

Споров можно избежать, если заранее заключить брачный контракт, в котором прописать возможные нюансы раздела имущества. Оформить такое соглашение можно как до брака, так и в период его действия. Если же брачного контракта нет, то следует заранее позаботиться о своих правах на долю в имуществе, не оформленном на вас. В любом случае при возникновении спорных ситуаций следует обращаться в суд, поскольку сейчас судебная практика по данной категории дел достаточно обширна и единообразна. К тому же суды могут защитить и от банков, которые, стремясь обезопасить свои интересы, часто нарушают права заемщиков.

Раздел ипотеки при разводе супругов: алгоритмы раздела

Как делится ипотека при разводе супругов? Статистика показывает, что более половины заключенных браков в России заканчиваются разводом. К моменту разрыва большинство семей успевают обзавестись совместно нажитым имуществом, в том числе жильем, взятым в кредит. Когда человек, который взял жилищный займ, разводится, перед ним встают большие проблемы, связанные с разделом приобретенной недвижимости. Ипотека при разводе становится одним из камней преткновения между уже бывшими супругами. Вопросы «Как поделить квартиру?» и «Как переоформить ипотеку?» становятся еще более важными, если есть дети, права которых также необходимо учитывать. Нюансов, влияющих на раздел ипотеки при разводе, очень много. Остановимся поподробнее на основных моментах.

Раздел ипотеки при разводе супругов:

алгоритмы раздела

То, как делится ипотечная квартира при разводе, сильно зависит от времени оформления займа. Заключение кредитного договора до или после официальной регистрации брака будет влиять на законность раздела приобретенной недвижимости при расторжении семейных уз.

Развод с ипотекой, взятой до брака

Развод с ипотекой, взятой до регистрации отношений в ЗАГСе, является одним из самых легких вариантов. Если один из супругов приобрел жилье в ипотеку до брака, то он остается единственным собственником квартиры и будет выплачивать остаток долга самостоятельно. Второй супруг может претендовать на долю в недвижимости или компенсационную выплату, если сумеет доказать, что за время семейной жизни он участвовал в выплате ежемесячных платежей по кредиту или за его счет был произведен ремонт квартиры.

По законодательству все долги и имущество делятся между супругами поровну, поэтому вполне реально подать супругу, у которого не осталось собственности, заявление в суд на компенсацию.

Раздел ипотеки в гражданском браке

Согласно российскому законодательству у людей, живущих в гражданском браке, не возникает обязательств о разделе имущества после прекращения отношений как при разводе в зарегистрированной семье.

Приобретенное в период сожительства жилье останется у того, кто является его владельцем по свидетельству на право собственности.

Ипотека до брака официального может быть разделена между бывшими влюбленными, только если квартира была зарегистрирована на двоих, а гражданские жена с мужем являлись созаемщиками.

Развод с ипотекой, взятой в период брака

Жилье, приобретенное в браке, автоматически становится совместной собственностью обоих супругов, даже если в свидетельстве на право собственности значится только один владелец. Если квартира куплена в кредит, взятый одним из супругов, то второй в подавляющем большинстве случаев является созаемщиком. Таким образом, оба получают солидарную ответственность за возврат долга кредитору. При расторжении семейных уз все имущество обычно делиться поровну. В тупик может завести вопрос, как разделить квартиру в ипотеке, особенно если у разводящихся остался приличный долг перед банком.

  • Если супруги при расторжении брака сохранили хорошие отношения, то уже разведенные могут продолжать вместе оплачивать ипотеку. Но уведомить банк о разводе все же придется, особенно если этот пункт прописан в ипотечном договоре.
  • Бывшие супруги в большинстве случаев предпочитают разделить недвижимость и ежемесячные платежи на равные доли. Однако сегодня банки очень редко решаются на переоформление ипотеки, поскольку рискуют получить вместо одного просроченного кредита два. Более того, банк может потребовать в случае развода досрочно вернуть всю сумму долга.
  • Можно выплатить банку задолженность, а квартиру продать и поделить вырученные деньги пополам. Если остаток долга от ипотеки перед банком небольшой, то это будет самым оптимальным вариантом решения проблемы.
  • Один из супругов может отказаться от своей доли в квартире. В этом случае банки идут на выведение его из ипотечного договора, при финансовой возможности второго своевременно вносить ежемесячные платежи.

Если квартира приобретена в период брака, но в качестве первоначального взноса использовались личные средства, находившиеся на банковских счетах или полученные в наследство, то при наличии достаточных доказательств супруг, фактически купивший жилье за собственные средства, может рассчитывать остаться его единственным собственником. При разводе ипотеку оставят ему, а второму супругу будет положена компенсация в размере половины ежемесячных платежей, выплаченных в период совместного проживания.

Особая ситуация возникает, если жилье было приобретено по программе «Военная ипотека». Согласно ее условиям собственником квартиры, как и заемщиком по кредиту, может быть только военнослужащий. Члены его семьи после развода не смогут претендовать на квадратные метры в таком жилом помещении, что противоречит положениям Семейного кодекса. Банки решают эту проблему путем внесения в ипотечный договор пункта об обязательном заключении между супругами брачного контракта.

Влияние наличия брачного договора на ипотеку при разводе

Развод при наличии ипотеки может значительно затянуться. Супруги созаемщики в силах ускорить этот процесс прописав, как делить кредитное жилье и кто будет оплачивать ипотеку после развода в брачном договоре.

Брачный договор, заверенный нотариусом, можно составить как до вступления в брак, так и во время семейной жизни, в том числе и после покупки квартиры в ипотеку. В последнем случае обязательно следует уведомить банк о его подписании. Оспорить то, как делится ипотека после развода супругов по брачному договору, кредитная организация может только в судебном порядке.

В большинстве случаев банки требуют подписать брачный договор до оформления ипотеки. Чаще всего это связано с тем, что один из супругов мешает положительному решению по ипотеке. Основными причинами могут быть:

  • Плохая кредитная история;
  • Закредитованность;
  • Отсутствие официального дохода супруга и как следствие общая неплатежеспособность семьи.

В данном брачном договоре прописывается все, что может произойти важного для банка, а именно:

  • Второй супруг отказывается от претензий. раздел квартиры в ипотеку при разводе будет, происходит в пользу основного заемщика.
  • Отказывается об обязательств, и не несет ответственности за оплату потеки.

Алгоритм раздела ипотеки при разводе

Чтобы разобраться, что делать с ипотекой при разводе и как разделить ее между разводящейся семейной парой без судебного разбирательства, составим пошаговый алгоритм действий:

  1. Если ипотека была оформлена в браке и супруги решили развестись, то им необходимо заключить мировое соглашение о разделе квартиры и оставшейся части долга;
  2. С этим соглашением заемщики отправляются к кредитному менеджеру банка, занимающемуся вопросами ипотеки. Это следует сделать после официальной регистрации развода. В банк нужно будет предоставить ипотечный договор и справки о доходах каждого созаемщика за последние полгода;
  3. При положительном решении кредитора о разделе ипотеки оформляется два новых ипотечных договора на каждого из заемщиков и выдаются скорректированные графики платежей. За переоформление документов скорее всего придется заплатить комиссию в размере 1-2 % от суммы долга. Либо один из созаемщиков выводится из состава должников и лишается права на недвижимость.

Следует помнить, что банки не любят рисковать. Ситуация, когда созаемщики по ипотеке разводятся, сама по себе не является для них поводом к делению платежей и остатка займа на две части или выводу супруга из состава заемщиков. Одобрение подобной сделки получить крайне сложно. Поэтому желательно заранее обсудить, как быть в случае отказа банка от изменения условий договора.

Что будет с ипотекой при разводе супругов с несовершеннолетними детьми

Ипотека при разводе супругов с детьми, как и совместно нажитое имущество, может быть поделена только судом. Ипотечную квартиру делят с учетом интересов несовершеннолетних детей.

Квартиру в ипотеке при разводе семьи, где есть ребенок можно поделить между супругами, только если она состоит из нескольких комнат. Однокомнатная квартира в ипотеке при разводе не может быть поделена, так как нельзя выделить доли в натуре. Если муж оставляет жену с маленьким ребенком в однокомнатной квартире, ему может быть выплачена часть стоимости жилья в виде компенсации.

Какие варианты раздела, если квартира в ипотеке при разводе есть ребенок:

  • При его отказе от доли в квартире, банки оформляют оставшийся по кредиту долг на бывшую супругу, только если у нее достаточно средств на оплату платежей. Если бывшая жена не сможет оплачивать кредит, то даже при отсутствии притязаний на жилье, муж останется в числе созаемщиков, и вынужден будет платить ипотечные платежи.
  • Тому, кто останется жить с несовершеннолетним ребёнком чаще всего достается большая доля жилого помещения. Суд может разделить ипотеку поровну, либо пропорционально долям в собственности. При наличии определенных обстоятельств (нахождении матери в декрете, инвалидности или временной нетрудоспособности) с согласия кредитора доля супруга, остающегося с ребенком, в ежемесячном платеже может быть снижена. Алименты и ипотека станут на установленное судом время обязанностью второго родителя.
  • Ипотека и несовершеннолетние дети могут быть связаны с помощью материнского капитала. После появления второго ребенка многие семьи направляют полученную субсидию на частичное погашение долга по ипотеке или на первоначальный взнос. При этом возникает обязанность родителей ввести детей в число собственников квартиры. В случае развода доля в квартире родителя, остающегося с детьми, будет увеличена за счет детских долей. Задолженность по кредиту, скорее всего, будет поделена между обоими родителями поровну, поскольку они оба ответственны за содержание совместных детей.
  • Мать после развода супругов и раздела ипотеки может погасить свою часть долга материнским капиталом. Но распоряжаться своей частью квартиры она не сможет до полного погашения бывшим супругом оставшейся части займа.

Отказ от оплаты задолженности одним из бывших супругов

Если расстающиеся муж и жена не договорятся о том, как платить по ипотеке при разводе, то при отказе одного из них от оплаты ежемесячных платежей происходит нарастание просроченной задолженности. При просрочке более трех-четырех месяцев кредитор вправе отобрать заложенное жилье, чтобы продать его и погасить долг.

Нередко возникает ситуация, когда созаёмщики по ипотеке развелись, а квартира осталась у одного из них. Бывший супруг, покинувший квартиру, может отказываться оплачивать свою часть платежа в банк, ссылаясь на то, что он не пользуется жильем. Если при этом он откажется и от своей доли в квартире, то ипотека после развода с согласия банка может быть переоформлена на оставшегося заемщика.

Если бывший муж или жена отказывается только от обязанности по оплате долга, то второму супругу придется самостоятельно гасить обе части платежа или ждать санкций банка за просрочку возврата займа. Банки обычно ждут несколько месяцев, начисляя пени на просроченную сумму, а затем отберут квартиру и выставят ее на аукцион.

Отобранная квартира может быть продана по стоимости значительно дешевле ее рыночной цены. С вырученных от продажи денег будет погашен остаток долга по ипотеке, включая пени и штрафы за просрочку. Оставшуюся сумму вернут созаемщикам. В результате добросовестный плательщик может остаться и без жилья, и без денег.

Как еще можно поступить с жильем в ипотеке при разводе

Делить при разводе деньги значительно легче, чем жилье. Поэтому супруги могут попытаться продать ипотечную квартиру. Для этого потребуется получить согласие банка и найти покупателя, согласного на приобретение недвижимости под обременением. Поскольку покупка квартиры в ипотеке процедура довольно длительная, то потерю времени для покупателя придется возмещать приличной скидкой от рыночной стоимости.

Совместное проживание после развода редко кому нравится. Если продать квартиру и разделить ее стоимость для покупки другого жилья не удается, то можно разъехаться на съемное жилье и дождаться окончания срока ипотеки. Правда, без одобрения банка владельцы не смогут сдать квартиру в аренду. А значит, выплачивать за счет арендных платежей жилищный кредит не получится. Но данное требование банка редко реально применяется. Ипотечные квартиры сдаются без проблем.

Сегодня судьба купленного в кредит жилья и остатка долга за него перед банком чаще всего решается в судебном порядке. Судебная практика, сформированная по разделу квартиры, приобретенной в ипотеку, при разводе довольно неоднозначная.

Решения, вынесенные судами, находящимися в разных регионах, могут быть диаметрально противоположными. Результат во многом зависит от юридической подкованности супругов или таланта адвоката. Поэтому, выбирая в качестве способа приобретения семейного жилища ипотеку, следует заранее обдумать и предусмотреть любые варианты развития событий.

Видео: Раздел ипотеки при разводе

Источник

Статья написана по материалам сайтов: ipoteka.msk.ru, www.ruslp.ru, ipotekar.com, realty.rbc.ru, zagorodnaya-life.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector