Сдача ипотечной квартиры в аренду

Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки. Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку. Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее. Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2018 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду. Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

  1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
  2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
  3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Риски

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой. В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду. Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком. К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

Видео: Покупка квартиры для сдачи в аренду

Хотите сдать квартиру взятую в ипотеке? Отвечаем на вопросы: можно ли и как сделать это по закону?

Можно ли, взятую в ипотеку, квартиру сдавать в аренду, и погашать долг за счет вырученных средств? Такой вариант подойдет тем, у кого уже есть жилье, а ипотечная квартира оформлена, к примеру, для детей или для получения прибыли.

Мы попытаемся ответить на вопросы: выгодно ли купить квартиру в ипотеку и допускают ли банки сдачу в аренду залоговой недвижимости? А еще вы можете посмотреть видео на данную тему.

Можно ли провести такую сделку?

Наше законодательство не разрешает и не запрещает взять квартиру в ипотеку и сдавать ее. Единственный закон, в котором поверхностно об этом говориться – закон «Об ипотеке». Он устанавливает право собственника извлекать доходы и плоды из заложенного жилья. Причем к прибыли, получаемой от обремененной недвижимости, банк не будет иметь никакого отношения.

И все же: можно ли купленную в ипотеку квартиру сдавать? По сути, закон позволяет заемщику сдавать свою жилплощадь в аренду и получать с этого доход. Кроме того, купив ее, заемщик становится ее полноправным хозяином. Казалось бы, если правоустанавливающие документы на руках, что мешает сдавать помещение в аренду?

Это обремененная недвижимость, а значит, любые юридические сделки с ней (продажа, дарение, аренда и пр.) возможны только с согласия кредитодателя.

Требуется ли разрешение банка?

Прежде чем сдавать недвижимость, необходимо внимательно изучить договор с банком. Обратите внимание на дополнительные условия, а также права и обязанности сторон. Не все банки прописывают возможность сдавать жилье в наем. Рассмотрим возможные варианты условий банка относительно этого вопроса, которые могут быть включены в договор:

  • Кредитодатель разрешает сдавать жилье и это четко прописано в условиях соглашения. В этом случае заемщику беспокоиться не о чем – он может начать искать квартирантов без согласования своих намерений с банком.
  • В договоре не указана информация о возможности аренды. В этом случае клиенту необходимо уточнить информацию у кредитодателя. Если он не будет против, то выдаст разрешение.
  • Сдача в наем возможна при определенных условиях. В документе могут быть прописаны конкретные условия, на которых заемщик может сдавать в наем жилье: срок, условия договора найма, обязательная регистрация сделки и пр.
  • Сдача разрешена при условии согласования с банком. Заемщику, прежде чем вселять в свою квартиру жильцов, потребуется получить разрешение банка.
  • Сдача запрещена. Если это прописано в договоре, то владелец ничего сделать не сможет – таковы правила.

Нужно понимать, что разрешение сдачи в аренду ипотечной квартиры сопряжено с определенным риском для кредитодателя. Ведь в находящимся в найме жилье во время действия договора найма будет проживать совершенно постороннее лицо, которое не имеет никакого отношения к ипотечной сделке.

По мнению некоторых банков, сдача в наем квартиры может привести к снижению ее рыночной стоимости, что может привести к ее неликвидности. В ст. 29 ФЗ «Об ипотеке» сказано, что заемщик не должен допускать порчи заложенного имущества и уменьшения ее стоимости сверх того, что считается нормальным износом. На основании этого, банк может не разрешить посуточную аренду квартиры, так как такой вариант сдачи предполагает быстрый износ помещения.

Статья 29 № 102-ФЗ. Пользование залогодателем заложенным имуществом

  1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.

Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

  • Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.

    Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.

  • Есть и такие кредитодатели, которые не только разрешают сдачу в аренду, но и приветствуют ее, так как доходы, получаемые собственником от квартиросъемщиков, значительно повышают его платежеспособность.

    Как поступить, если согласие не получено?

    Но как поступить тем заемщикам, в договоре которых указан запрет? Единственное, что может сделать собственник – это обратиться в банк с просьбой разрешить сдачу в наем. Он может мотивировать свою просьбу низкими доходами, которые не позволяют ему своевременно вносить долг по ипотеке. Это придется подтвердить справками о зарплате. Основаниями для одобрения аренды могут также стать:

    • болезнь заемщика;
    • увольнение с работы;
    • другие жизненные обстоятельства, ухудшающие платежеспособность.

    Для банка самое главное – отсутствие задолженности со стороны заемщика, поэтому в данном случае он вполне может пойти навстречу.

    Без получения согласия банка у заемщика могут возникнуть проблемы при сдаче жилья в аренду. Такое действие будет считаться нарушением договора, что, в свою очередь, повлечет за собой негативные последствия вплоть до расторжения договора.

    Обязательно ли уведомлять финансовое учреждение?

    Первое, что необходимо сделать заемщику – известить банк о своем намерении. По закону «Об ипотеке», кредитодатель имеет право 1-2 раза в год проверять обремененную недвижимость. Работник учреждения может прийти без предупреждения, и, если в помещении в этом время будет находиться квартиросъемщик, владельца могут ожидать штрафные санкции.

    Чтобы избежать возможных проблем, собственнику лучше поставить банк в известность. Однако некоторые заемщики, не получив одобрение, сдают квартиры на свой страх и риск.

    Что может сделать кредитор, если вы нарушили договор?

    Если владелец не получил разрешение финансового учреждения, тем не менее сдает жилплощадь в аренду, он рискует потерять свое имущество. Любое действие, осуществляемое в отношении обремененной недвижимости, не предусмотренное в договоре, банк может посчитать нарушением соглашения.

    Если кредитодатель узнает о том, что жилье сдается в наем, то может потребовать от собственника расторжения договора. Это означает, что он должен погасить оставшийся долг досрочно. Если клиент этого не сделает, то кредитодатель вправе взыскать квартиру, вернув впоследствии ему часть денег, уплаченной за нее ранее.

    Подведем итог. Прежде чем сдать обремененную квартиру в аренду, собственнику необходимо внимательно перечитать банковский договор. Дальше действовать нужно в зависимости от условий соглашения. Если банк допускает наем, то нужно получить разрешение. Если нет – то действовать на свой страх и риск или же забыть об этой идее.

    Выгодно ли приобретать квартиру для сдачи в аренду через ипотечное кредитование?

    Получение дохода от сдачи квартиры в аренду во все времена было одним из самых неплохих способов обеспечить некое финансовое благополучие семьи. Масштаб этого дела мог быть самым разным — от обладания целыми доходными домами до сдачи скромной квартирки. Сегодня покупку «еще одной» квартиры именно под сдачу в аренду рассматривают даже чаще, чем когда-либо в истории новой России, чему особенно способствует неразбериха с пенсионным фондом. Будут ли сегодняшние 30- или 40-летние граждане РФ получать достойную пенсию — неизвестно, а вот доход от сдачи в аренду квартиры в будущем видится многим как вполне реальное дело. Другой вопрос: стоит ли покупать такую квартиру в кредит? Чего в такой покупке больше — плюсов или минусов?

    Без вариантов

    Несомненно выгодное приобретение — покупку квартиры для сдачи в аренду «за свои» — мы в рамках данной статьи не рассматриваем. Из вариантов «выплат по частям» сразу же отвергаем лизинг. Это явление само по себе в России не слишком распространенное, а уж арендодателями оно вообще не рассматривается, прежде всего потому, что собственником такой квартиры до полной выплаты ее стоимости является лизинговая компания. Скорее, это выход для тех, кто снимает квартиру и решает вопрос — купить себе свое первое жилье в кредит или же в лизинг? В этом случае у лизинга есть определенные плюсы: поскольку жилье является собственностью лизинговой компании, это избавляет жильца (он же — потенциальный покупатель квартиры) от уплаты налога на имущество; кроме того, очень часто лизинговые компании предоставляют существенно более гибкую, чем банки, систему выплат.

    Второй вариант оплаты жилья по частям — рассрочка. Любая уважающая себя строительная компания предоставляет сегодня рассрочку на строящееся жилье и всячески за нее ратует. Однако будем исходить из того, что наш потенциальный покупатель жилья не имеет возможности выплачивать те достаточно большие суммы, которых все же требует рассрочка, и его взор все же обращен на ипотечное кредитование. В глазах такого покупателя приобретение недвижимости, даже с условием ипотеки, это прежде всего инвестиция.

    Комментирует начальник отдела ипотечных продаж компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Наталия Деньгова: «Наши клиенты заинтересованы в покупке качественного жилья комфорт-, бизнес- и элит-класса. Кто-то из клиентов приобретает квартиры для себя, кто-то — с целью инвестирования, используя различные способы оплаты, в том числе ипотеку. Любой вид инвестиций имеет свои плюсы и минусы. Недвижимость была и остается одним из самых популярных видов инвестиций».

    Выгодно или нет?

    «Выгодно ли покупать квартиру с привлечением ипотеки, чтобы сдавать ее в найм с целью получения дохода, — очень актуальный и часто задаваемый вопрос, по нашему опыту, — рассказывает Светлана Аршинникова, руководитель отдела рекламы и PR ГК «БАЛТРОС». — Сдачу в аренду квартиры, купленной с использованием ипотечного кредита, следует рассматривать не только напрямую как баланс между поступлением денег за аренду и выплатами в банк.

    Марина Виноградова, руководитель отдела продаж ГК «Пионер» (направление «Санкт-Петербург»), говорит следующее: «На первый взгляд, размер процентной ставки по ипотечному кредиту снижает возможный доход от инвестиций. Однако, если учитывать такие факторы, как инфляция, стоимость денег во времени, колебания курсов валют и так далее, инвестирование в недвижимость с привлечением ипотечных средств становится не такой уж и абсурдной идеей. И эта идея пользовалась и продолжает пользоваться спросом. Плюсы и минусы этого инструмента финансирования свои для каждого конкретного случая. Минус очевиден — выплата процентов. Плюсы — возможность приобрести более ликвидный продукт или несколько продуктов, отсрочка платежа, отсутствие необходимости внесения денежных средств, изъятых из оборота». Наталия Деньгова («ЮИТ Санкт-Петербург») также положительно высказывается за ипотеку с перспективой сдачи в аренду, рассматривая данное приобретение как мероприятие на ближайшие 10–15 лет:

    «Вложения в недвижимость интересны тем, что растет как арендная ставка (за счет инфляции), так и цена квартиры. Сдавать квартиру, приобретенную без ипотеки, конечно, выгоднее, а в случае с ипотечной квартирой ситуация тем интереснее, чем больше первый взнос и меньше срок кредита. Если клиент приобретает квартиру в ипотеку и имеет возможность ее сдавать, то для него это прекрасная возможность переложить выплаты по кредиту на арендатора. Через 10–15 лет кредит будет погашен, и вы получите полностью оплаченную квартиру, к примеру, для вашего ребенка. Если планы изменились, квартиру можно продать в любой момент, договорившись предварительно с банком, и погасить кредит».

    Итак, даже если на первый взгляд платежи по ипотеке немного превышают ожидаемые платежи от нанимателей квартиры, это еще не значит, что покупать квартиру в ипотеку с целью последующей сдачи невыгодно. Ведь нужно учитывать, что за те 10–15 лет, что вы платите ипотеку, цена квартиры и арендные платежи возрастут, а ежемесячный ипотечный платеж останется тем же.

    «Покупка еще одной квартиры в семье в ипотеку, на мой взгляд, имеет массу преимуществ, — рассказывает Светлана Попова, маркетолог ЗАО «БФА-Девелопмент». — Конечно, это не краткосрочный инструмент повышения семейного благосостояния, но имея только 500–600 тысяч рублей, горожанин может получить в собственность однокомнатную квартиру. Почти 90% остальных платежей может быть погашено за счет нанимателей. И уже через 15–20 лет в распоряжении инвестора будет своя собственная квартира без обременений. Она может пригодиться выросшим детям или стать источником ощутимой прибавки к пенсии».

    Первоначальный взнос решает многое

    Однако с этим мнением согласны далеко не все. В частности, Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar, приводит другие аргументы: «Я совершенно не согласна с той точкой зрения, когда приобретение квартиры в ипотеку, чтобы впоследствии сдавать, считают делом невыгодным. Достаточно взглянуть на численные показатели. При внесении первоначального взноса в размере 15%, как правило, ежемесячные платежи по ипотеке оказываются приблизительно на 20% выше, чем стоимость аренды данной квартиры. Именно поэтому первые 3–4 года никакой выгоды арендодатель не получает, однако по истечении данного периода за счет инфляции и налогового вычета сдача квартиры в аренду начнет приносить существенную прибыль. В конечном счете получается, что данный процесс определенно точно не может быть невыгодным. Стоит понимать, что многое зависит от величины первоначального взноса: чем он больше, тем значительнее выгода от сдачи объекта в аренду».

    Нужен грамотный расчет

    Квартира, расположенная в хорошем месте, будет подниматься в цене более чем любая другая, и сдать ее можно будет несколько дороже, чем ту, что находится далеко от метро или в районе с неблагоприятной социальной или экологической ситуацией. Местоположение, местоположение и местоположение — три фактора, влияющих на цену и ликвидность.

    Снимать квартиру или взять ипотеку: что выгоднее

    Подробный разбор с примерами и расчётами.

    При сравнении ипотеки и аренды недвижимости материальный аспект обычно уходит на второй план. Участники дискуссии выясняют, что лучше: платить чужому дяде или попасть в рабство к банку, переплачивать, зато за своё, или постоянно переезжать в поисках более выгодных вариантов. Но если оставить сантименты и обратиться к числам, то ситуация становится более понятной.

    Аренда и ипотека в цифрах

    Изменение цен на недвижимость и аренду квартир, а также размер инфляции на продолжительный период можно прогнозировать только приблизительно, так что и расчёты будут неточными. И всё же цифры красноречивее слов.

    Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в апреле этого года, по данным Ипотечные жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам-резидентам, и приобретенные права требования по ипотечным жилищным кредитам в рублях Центробанка, составила 9,64%. По информации аналитиков Domofond.ru Аналитические отчеты Domofond.ru , арендовать квартиру в марте 2018 года было в среднем на 0,7% дешевле, чем в декабре 2017 года. Однако для верности будем считать, что хозяин квартиры будет повышать платежи на 5% в год.

    Для расчётов возьмём областной центр, город-миллионник Волгоград и город федерального значения Санкт-Петербург.

    Волгоград

    Ипотека

    При вычислениях не учтены дополнительные расходы на сопутствующие услуги в виде страхования жилья и человека, взявшего ипотеку, и компенсации вроде налогового вычета.

    Предположим, что цены на недвижимость будут расти на 5% в год, тогда через 10 лет квартира будет стоить 3,67 миллиона рублей.

    Аренда

    Стоит также учесть, что у арендатора остаются неистраченными накопления на первоначальный взнос (если они были), которые он может положить в банк под проценты. По данным Процентные ставки и структура кредитов и депозитов по срочности Центробанка, средневзвешенная ставка по вкладам сроком от одного до трёх лет в 2018 году составляет 6,41%. За 10 лет показатель неоднократно изменится, но для расчётов будем использовать именно эту цифру. При вычислениях не учтена капитализация.

    Соответственно, за 10 лет арендатор не только потратит меньше, но и заработает на вкладе.

    Аренда и накопления

    Из предыдущего пункта понятно, сколько человеку удастся накопить на депозите за 10 лет, если он продолжит снимать жильё.

    Наибольшие шансы накопить на квартиру и купить её без ипотеки у человека, который располагает половиной суммы от стоимости квартиры, но только в том случае, если цена на недвижимость не изменится.

    Санкт-Петербург

    Ипотека

    Чтобы не переплачивать по ипотеке, нужно или накопить первоначальный взнос в размере не менее половины стоимости квартиры, либо увеличить ежемесячный платёж и сократить срок кредитования. При средней зарплате Управление Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области в 58,5 тысячи рублей сделать это может явно не каждый.

    Через 10 лет квартира будет предположительно стоить 10,99 миллиона рублей.

    Аренда

    Не стоит сбрасывать со счетов и накопления.

    Аренда и накопления

    Так что же выгоднее

    По усреднённым подсчётам аренда выгоднее. Во всех случаях ежемесячная плата за наём меньше, чем платёж по ипотеке. Первоначальный взнос при этом не только не истрачен, но и приносит деньги.

    Однако через 10 лет у выбравшего ипотеку в собственности будет квартира, а у арендатора — нет.

    Что касается аренды жилья и одновременного увеличения накоплений на квартиру — здесь тоже всё не так просто. Работают предсказуемые факторы: чем больше у вас денег на руках, выше доход и ниже стоимость недвижимости и аренды в вашем городе, тем больше шансов накопить на квартиру без ипотеки и остаться в плюсе. Однако при расчётах обычно не учитывают, что за 10–15 лет цены на недвижимость могут значительно вырасти.

    Поэтому стоит брать во внимание ещё один ключевой показатель — время. Делать долгосрочные прогнозы тяжело даже специалистам. А стабильность в стране — показатель ближе к религиозному: вы либо верите в неё, либо нет. Поэтому, если копить на квартиру придётся более пяти лет, стоит привлечь к вычислениям не только логику, но и интуицию.

    Учтите, что деньги за счёт инфляции обесцениваются, а недвижимость растёт в цене.

    Впрочем, по данным Росстата Индексы цен на вторичном рынке жилья по Российской Федеpации , в последние три года цены на вторичном рынке снижаются на все типы квартир за исключением элитных.

    В качестве дополнительного фактора стоит рассмотреть близость пенсионного возраста. На пенсионные выплаты снимать квартиру будет трудно, а в крупных городах — невозможно. Так что к этому времени хорошо иметь собственное жильё, даже если оно досталось вам с переплатой.

    Аргумент, что на деньги, ушедшие банку, можно было бы снимать квартиру до конца жизни, состоятелен, если вы отказались от покупки жилья в крупном городе и снимаете квартиру по очень выгодной цене. Так, если вы сэкономите на переплате 3 миллиона, это даст вам по 25 тысяч в год ежемесячно в течение 10 лет (но стоит учитывать инфляцию).

    Деньги также можно положить на депозит. Сумма в 3 миллиона с учётом текущего среднего процента по вкладам будет приносить 15 тысяч рублей в месяц процентами, 4 миллиона — 20 тысяч.

    Как рассчитать, что выгоднее для вас

    Усреднённые подсчёты дают усреднённые результаты, поэтому, чтобы понять, что выгоднее для вас, придётся провести вычисления самостоятельно. Для этого понадобятся следующие данные:

    1. Величина арендной платы за квартиру.
    2. Размер ваших накоплений, которые вы планируете использовать в качестве первоначального взноса.
    3. Стоимость квартиры, которую вы хотите купить.
    4. Процентная ставка по ипотеке (можно использовать среднюю по стране или ту, что предлагает банк, в котором вы бы хотели взять ипотеку).
    5. Процент по вкладу в банке, которому вы готовы доверить ваши деньги на продолжительный период.

    Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья с одновременным накоплением денег на покупку квартиры

    1. Ипотека

    С помощью ипотечного калькулятора или на сайте своего банка вычислите, сколько лет займёт у вас ипотека при оптимальном ежемесячном платеже, какова будет переплата.

    2. Аренда квартиры

    Посчитайте, сколько за эти годы вы отдадите за аренду квартиры, с учётом возможных повышений платы.

    Например, вы отдаёте ежемесячно 22 тысячи рублей и снимаете квартиру уже три года. За это время цена ни разу не поднималась, но очевидно, что через семь лет аренда не будет стоить столько же. Поэтому в ближайший год вы предположительно отдадите за наём 22 × 12 = 264 тысячи, в следующие три года — 24 × 36 = 864 тысячи, в оставшиеся три — 26 × 36 = 936 тысяч, всего — 2,06 миллиона рублей.

    3. Депозит и накопления

    Рассчитайте, сколько денег накопится у вас на депозите за срок ипотеки, и оцените сумму. Затем вычислите, сколько денег у вас будет после первого года, второго и так до конца срока ипотеки. Также определитесь с суммой, которую вы можете откладывать ежемесячно на покупку квартиры, рассчитайте, сколько денег это вам даст через год, два и так до конца срока ипотеки. Теперь путём нехитрого сложения суммы на депозите и накоплений выясните, через сколько лет вы сможете собрать деньги на недвижимость.

    Даже если цены на недвижимость расти не будут, то через семь лет купить квартиру без ипотеки нельзя.

    Эти расчёты работают, только если стоимость квартиры за пять лет не менялась, а аренда не дорожала быстрее, чем заложено в прогнозе.

    Когда на квартиру не удаётся накопить даже за срок ипотеки, очевидно, что взять взаймы у банка выгоднее, чем копить.

    Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья без планов купить квартиру в будущем

    1. Вспомните, сколько вы отдаёте хозяину квартиры

    Возьмём цифры из предыдущего примера — 22 тысячи рублей.

    2. Рассчитайте ежемесячный платёж по ипотеке

    Снова число из предыдущего примера — 34,3 тысячи рублей.

    3. Сравните две цифры

    Очевидно, что снимать выгоднее, даже если не учитывать в расчётах первоначальный взнос. Если всё не так однозначно, разделите сумму первоначального взноса на количество месяцев ипотеки и прибавьте полученную сумму к ежемесячному платежу:

    Сравнение с 22 тысячами получается ещё нагляднее. И даже если через семь лет аренда подорожает в два раза, снимать квартиру всё ещё будет выгоднее.

    Однако уже на восьмой год человек с ипотекой полностью её погасит и будет оплачивать только коммунальные услуги. А арендатор продолжит отдавать ту же сумму за наём. С другой стороны, если плата за квартиру не поднималась бы, суммы, которая ушла бы на ипотеку, ему хватит на 26 лет аренды.

    4. Посчитайте, сколько вы заработаете на деньгах, которые могли бы пойти на первоначальный взнос

    Через семь лет на депозите будет 4,57 миллиона рублей. А если ежемесячно откладывать разницу между платежами в размере 12,3 тысячи в месяц, то за семь лет это принесёт ещё 1,03 миллиона. Общая сумма в 5,6 миллиона, положенная под 6,1% годовых, будет приносить 28,5 тысячи рублей в месяц процентами.

    Взять квартиру в ипотеку и сдавать. ЧТо думаете?

    Есть 600 тыс.руб. Не хватает ни на что. Как думаете,если взять хорошую однушку в центре (я не в Москве) и сдавать ее,Доход может быть от 15 до 25 тыс.р. в месяц, Но хотя бы недвижка в цене может подрасти. Кто что думает? Буду стараться отдавать пораньше, пока есть возможность. Хочу не пенсию себя подстраховать. Чтоб что-то было. Жить есть где. Первичку имхо- рассматривать не стоит, тк ее не сдашь,а деньги еще нужны будут на ремонт.Что посоветуете? И как ведут себя цены на недвижимость при падении рубля,росте доллара и тд?Выгодно ли это будет все-таки? Или просто дальше тупо копить?

    По моему бессмысленное дело. за ипотеку будешь платить столько же, как и аренда, а квартиру эту загадят квартиранты, потом на ремонт надо будет немеряно.
    я бы не стала связываться с ипотекой для сдачи квартиры.

    хорошая мысль. Сейчас все умные люди берут ипотеку. Инфляция зашкаливает. То ли еще будет!

    Нормальная идея. Только не берите с супер-ремонтом — лучше больше заплатите за хорошее расположение.

    Многие так и делают. Берут ипотеку,а квартиру сдают. Так что дерзайте!

    тож об этом подумываю, дочери 7 лет — думаю, вот впрягусь лет на 10 — зато у нее старт будет

    ужасная ваша жизнь и безрадостная. однушку ))))))))))))) в ипотеку!

    тут квантовый переход ожидается, а она на пенсию собралась. )))))

    автор ненада. скоро спад цен на жилье будет и процентов 40 потеряете..

    автор ненада. скоро спад цен на жилье будет и процентов 40 потеряете..

    ипотечную квартиру нельзя сдавать в аренду — только с разрешения банка — в договоре прописано — иначе санкции вплоть до расторжения договора с банком.

    ипотечную квартиру нельзя сдавать в аренду — только с разрешения банка — в договоре прописано — иначе санкции вплоть до расторжения договора с банком.

    Подскажите пожалуйста, откуда такая информация?

    я имею ввиду доход от сдачи-25тыс р, если взять так,чтоб и взнос был где-то 25 тыс р, то доход как таковой у меня будет =0, но зато деньги будут в квартире вложены,я пока буду быстренько отдавать банку,как-то так

    я на окраине сдаю однушку за 25 тысяч, причем мебель минимальна и ремонт хреновый, в центре можно и за 30, а то и больше
    смысл есть, чем тупо копить дальше, не особо вы и накопите

    Мадам Хреногубка)))_ я тоже так считаю, что место важно, но с другой стороны-смоютрю по районам в принципе одинаковая стоимость за аренду квартир, только прям в центре- можно задорого сдать, ремонт думаю средний чтоб был)) супер- не надо,Вы правы

    автор ненада. скоро спад цен на жилье будет и процентов 40 потеряете..

    ну-ну..а вы поверили?

    автор ненада. скоро спад цен на жилье будет и процентов 40 потеряете..

    ужасная ваша жизнь и безрадостная. однушку ))))))))))))) в ипотеку!

    ипотечную квартиру нельзя сдавать в аренду — только с разрешения банка — в договоре прописано — иначе санкции вплоть до расторжения договора с банком.

    Многие так и делают. Берут ипотеку,а квартиру сдают. Так что дерзайте!

    А откуда банк может узнать что я сдала квартиру? Я лично так и собираюсь скоро сделать. Сдать свою квартиру, купленную в кредит и переехать к мужу.

    А откуда банк может узнать что я сдала квартиру? Я лично так и собираюсь скоро сделать. Сдать свою квартиру, купленную в кредит и переехать к мужу.

    А откуда банк может узнать что я сдала квартиру? Я лично так и собираюсь скоро сделать. Сдать свою квартиру, купленную в кредит и переехать к мужу.

    Никто не узнает, не парьтесь. И не слушайте тут дур завистливых, которые вас пугают

    Темой не ошиблись? Вам к психологу, если вас ТАК заботит не обсуждение темпов роста жилья — тема данной ветки, а чья-то безрадостная по вашему мнению жизнь. Вы хотите об этом поговорить? Есть рубрика чудесная, называется ПСИХОЛОГИЯ, а эта СТИЛЬ ЖИЗНИ. Кыш!

    Z
    Темой не ошиблись? Вам к психологу, если вас ТАК заботит не обсуждение темпов роста жилья — тема данной ветки, а чья-то безрадостная по вашему мнению жизнь. Вы хотите об этом поговорить? Есть рубрика чудесная, называется ПСИХОЛОГИЯ, а эта СТИЛЬ ЖИЗНИ. Кыш!
    стиль жизни?!)) еще одна однушница-ипотечница?))))))) вот и причина вашей истерики — такой стиль жизни.

    А вы не думали, что раз у автора есть жилье (а обсуждается именно такой метод) то можно сдать ту квартиру в которой живешь (если там нет проблем). По-моему это великолепный вклад в будущее! Получается что через энное кол-во лет получаешь квартиру на халяву! Дети скажут спасибо и на старость останется! Главное грамотно разобраться в вопросе, пообщаться с риелтором и юристом, желательно знакомыми и проверенными. Полюбому даже загаженная в хлам квартира после семьи гасторбайтеров стоит весьма не плохих денег, особенно если она окупалась сдачей в аренду. Идея не плохая, а вот подробности у людей некомпетентных на форумах узнавать бесполезно.

    Посоветуйте! Хочу взять ипотеку ! В какой банк лучше обращаться? В каком банке самые низкие проценты?

    «ипотечную квартиру нельзя сдавать в аренду — только с разрешения банка — в договоре прописано — иначе санкции вплоть до расторжения договора с банком. »
    — в чем проблема? перехал в ипотечную, сдал старую. На переезд тысяч 10. И живи, смысл копить? Так — уже есть квартира, уже есть актив.

    Конечно надо сдавать. Запрещено по договору? Незаконно? Узнают-отберут? Насмешили прям. У нас в стране все по закону делается, все такие честные и порядочные, что сдача квартиры тайком — это тяжелейшее преступление в РФ? Ну бред ведь, сами согласитесь.
    ТО, что у вас в договоре прописано — можно обойти. Договор регистрировать не надо, банк сразу узнает. При пожаре узнает, но вы можете добровольно застраховать свою квартиру от пожара-потопа. И пох, кто там жил. Вы или не вы. Это без разницы. Как банк или страховая докажет, что в момент пожара квартила сдавалась в аренду? Какие у них аргументы для этого? Можно вообще сказать, что в квартире никто не жил, вы были в отпуске или вас просто не было в квартире. Уехали в магазин, в кино, да куда угодно. Вот проблему нашли..
    А по поводу отберут квартиру, узнают, ни одна страховая ниче не выплатит — вы что, в совке живете до сих пор?? Банк квартиру отберет говорите? А нафига она ему нужна горелая и в разы подешевевшая.
    Мы брали две ипотеки и обе квартиры сдавали уже недели через 2-3, пока косметику сделали, пока порядок навели, пока объявление дали и жильцов нашли. Все это довольно распространенная практика, будь у меня возможность, я бы и еще одну квартиру таким образом купил.
    Можно конечно всего бояться, очковать по любому поводу и дрожать, как осиновый лист, всего опасаясь, но тогда в жизни мало чего можно добиться.
    Безусловно, определенные риски есть, но они несмертельны и вполне решаемы. Зато венец такого риска — это переход квартиры в вашу полную собственность.
    Чтобы минимизировать риски, нужно расплатиться с банком как можно скорее. Тогда ничего никому не надо будет объяснять и доказывать в случае экстренных ситуаций. Именно так мы и делали, и советуем делать другим.
    Кто не рискует, тот не пьет шампанского.

    я владелец 2х однакомнатных и 1ой двушки. а начинал именно так.
    Была машина и домик за городом, взял ипотеку сам жил за городом а двушку сдавал без мебели ипотеку перекрывал тем что брал с жильцов, первый год попадал то те то эти жильцы. Затем начал сдавать по долгосрочному договору.
    и все пошло на отлично. за пять лет закрыл и не задумываясь взял другой однушку под залог домика за городом и по той же схеме. но уже легче так как сумма двушки с лихвой перекрывала однушку.
    За 4 года расплатился щас еще одну взял сам живу в двушке, а те сдавал. все время проживал за городом.
    Так что делай выводы!

    Статья написана по материалам сайтов: ipoteka-expert.com, svoe.guru, razned.ru, lifehacker.ru, www.woman.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector